Das Haus bei der Scheidung: wem es gehört, wer drin bleibt

Wem gehört das Haus nach der Trennung?

Miteigentum, hälftiges Eigentum und Bruchteilsgemeinschaft bezeichnen dieselbe Lage: Zwei Personen stehen im Grundbuch, jede mit ihrem Anteil. Daran ändert die Trennung nichts, und die Scheidung ändert es auch nicht. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleibt jeder Eigentümer dessen, was auf seinen Namen läuft – gemeinsames Vermögen entsteht durch die Heirat gerade nicht.

Wer die Raten allein gezahlt oder mehr Eigenkapital eingebracht hat, wird dadurch nicht Alleineigentümer. Solche Beiträge wirken sich an anderer Stelle aus: beim Zugewinnausgleich und beim Ausgleich unter Gesamtschuldnern. Das ist der häufigste Irrtum in Trennungsgesprächen – und der, der am meisten Geld kostet.

Die vier Wege aus der gemeinsamen Immobilie

1. Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen. Der einfachste und meist wirtschaftlichste Weg. Er setzt voraus, dass beide mitziehen – erzwingen lässt er sich nicht.
2. Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen gegen Ausgleichszahlung. Der übliche Weg, wenn Kinder in der Immobilie bleiben sollen und die Finanzierung allein tragbar ist.
3. Gemeinsam behalten und vermieten. Möglich, aber auf Dauer konfliktanfällig, weil jede Entscheidung gemeinsam getroffen werden muss.
4. Teilungsversteigerung. Der Notausgang, wenn keine Einigung gelingt – meist mit dem schlechtesten wirtschaftlichen Ergebnis.

Nutzungsentschädigung verlangen

Zieht ein Ehegatte aus und bleibt der andere im gemeinsamen Haus, kann der Ausgezogene eine Vergütung für die Nutzung verlangen – soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB). Zwei Punkte entscheiden in der Praxis:

• Erst auffordern, dann rechnen. Die Vergütung gibt es regelmäßig erst für die Zeit nach einer schriftlichen Zahlungsaufforderung. Rückwirkend lässt sie sich nicht holen. Wer wartet, verschenkt jeden Monat Geld.
• Nicht automatisch die Marktmiete. Im ersten Trennungsjahr wird meist nur die Miete für eine angemessene kleinere Wohnung angesetzt; die Leistungsfähigkeit des Verbleibenden ist einzubeziehen.

Entscheidend ist das Verhältnis zum Unterhalt: Wurde der Wohnvorteil bereits beim Trennungsunterhalt abgezogen, scheidet eine zusätzliche Nutzungsentschädigung grundsätzlich aus – so der BGH mit Beschluss vom 27.11.2024 (XII ZB 28/23). Fehlt eine Unterhaltsregelung, muss das Gericht schon bei der Billigkeitsabwägung prüfen, welche Unterhaltsansprüche bestünden. Nach Rechtskraft der Scheidung stützt sich der Anspruch nicht mehr auf § 1361b BGB, sondern auf § 745 Abs. 2 BGB.

Wer noch gemeinsam in der Wohnung lebt, findet die Regeln für diese Phase unter Trennung in der Wohnung.

Das gemeinsame Darlehen

Der Bank gegenüber haften beide Darlehensnehmer weiter in voller Höhe – Trennung und Scheidung interessieren sie nicht. Einen Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag gibt es nicht. Die Bank muss der Schuldübernahme zustimmen (§ 415 BGB) und darf das verweigern. In der Praxis führt der Weg über eine erneute Bonitätsprüfung oder eine Umschuldung, bei der je nach Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Im Innenverhältnis gilt: Solange die Ehe intakt war, bestand eine stillschweigende abweichende Bestimmung – wer zahlte, verlangte nichts zurück. Mit dem Scheitern der Ehe fällt dieser Grund weg und der hälftige Ausgleich nach § 426 BGB lebt für die Zukunft auf.

Was kostet es, den Miteigentumsanteil zu übertragen?

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Steuerlich sind zwei Steuern zu trennen:

• Grunderwerbsteuer: fällt nicht an. Der Erwerb durch den Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit – und zwar, solange die Ehe besteht, also während der gesamten Trennungszeit. Nach Rechtskraft der Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG für den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung.
• Einkommensteuer: kann anfallen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und wird der Anteil gegen Ausgleichszahlung übertragen, kann darin ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegen. Der BFH hat das mit Urteil vom 14.02.2023 (IX R 11/21) auch für den Fall bejaht, dass der Übertragende zuvor ausgezogen war und der andere Ehegatte mit dem gemeinsamen Kind dort wohnen blieb – die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum griff dann nicht.

Was das steuerlich sonst noch bedeutet, steht unter Steuern nach der Trennung. Wer die Immobilie schon vor der Ehe absichern will, findet die Möglichkeiten unter Ehevertrag.

Teilungsversteigerung: der Notausgang

Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit verlangen (§ 749 BGB); bei Grundstücken geschieht das durch Zwangsversteigerung (§ 753 BGB). Ein Vollstreckungstitel ist dafür nicht erforderlich – es genügt, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein (§ 181 ZVG).

Der BGH hat mit Beschluss vom 16.11.2022 (XII ZB 100/22) entschieden, dass die Teilungsversteigerung der Ehegattenimmobilie auch in der Trennungszeit nicht generell unzulässig ist. Der teilungsunwillige Ehegatte ist stattdessen über ein Schrankensystem geschützt:

• Einstweilige Einstellung auf Antrag für längstens sechs Monate, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Zum Schutz eines gemeinsamen Kindes ist sie mehrfach möglich, insgesamt aber höchstens fünf Jahre. Der Antrag muss binnen einer Notfrist von zwei Wochen gestellt werden.
• Zustimmungserfordernis nach § 1365 BGB, wenn der Anteil praktisch das gesamte Vermögen des Antragstellers ausmacht.
• Wertgrenze: Im ersten Termin ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen, wenn das Meistgebot die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85a ZVG). Im zweiten Termin entfällt diese Grenze – deshalb ist die Teilungsversteigerung wirtschaftlich so gefährlich.

Das Haus im Zugewinnausgleich

Für den Zugewinnausgleich zählt der Verkehrswert der Immobilie an zwei Stichtagen: bei Eheschließung (Anfangsvermögen) und bei Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB) – nicht der Wunschpreis und nicht der Steuerwert.

Eine geerbte oder geschenkte Immobilie wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB) – sie fällt also nicht in den Zugewinn. Ihre Wertsteigerung während der Ehe aber schon, soweit sie über den bloßen Kaufkraftschwund hinausgeht. Das Anfangsvermögen wird dafür indexiert. Bei lange laufenden Ehen mit geerbten Immobilien ist das häufig der größte Posten der ganzen Auseinandersetzung.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die erst nach dem Stichtag entsteht, bleibt im Endvermögen außer Betracht (BGH, Beschluss vom 08.12.2021 – XII ZB 402/20).

Die Ehewohnung nach der Scheidung

Vom Eigentum zu trennen ist die Frage, wer wohnen bleibt. § 1568a BGB gibt einen Anspruch auf Überlassung der Ehewohnung, wenn ein Ehegatte auf sie in stärkerem Maße angewiesen ist – gemessen vor allem am Wohl der im Haushalt lebenden Kinder. Gehört die Wohnung dem anderen allein, ist die Hürde deutlich höher: Dann muss die Überlassung notwendig sein, um eine unbillige Härte zu vermeiden.

Wie wir Sie unterstützen

Wir sind eine reine Online-Kanzlei und arbeiten bundesweit. Bei der Immobilie heißt das: Wir sortieren die Ausgangslage, formulieren die Aufforderung zur Nutzungsentschädigung fristwahrend, rechnen die Varianten gegeneinander und bringen die Regelung in eine Scheidungsfolgenvereinbarung, bevor der Gerichtstermin sie teuer macht. Was die Scheidung selbst kostet, zeigt Scheidungskosten.

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